Home » Real Estate » English Version » Se poate obtine profit din imobiliare in conditiile actuale?

Se poate obtine profit din imobiliare in conditiile actuale?
Strategia cea mai eficienta pentru a avea succes pe piata imobiliarelor este dependenta de o buna sincronizare.

Nimeni nu poate sa stie cu certitudine ziua exacta cand valoarea unei proprietati va creste; in schimb, potentialul cumparator poate sa-si ia o marja de timp cu probabilitate rezonabila in care acest lucru se poate intampla. La achizitionarea unei proprietati, un factor important este acela de a va asigura ca aveti resursele financiare necesare pentru a astepta relaxat sfarsitul perioadei de timp in care proprietatea in cauza va deveni profitabila.

Spatiile de birouri, o afacere in pierdere pentru dezvoltatori?
În contextul actual, doi sunt factorii care determina pierderi financiare in cazul proprietarilor de spatii pentru birouri: chiriile in scadere si perioada mare de neocupare.
Totusi, faptul ca Bucurestiul se afla pe un loc fruntas in clasamentul oraselor europene cu cele mai mari randamente in ceea ce priveste spatiile de birouri, pare sa ilustreze ca acest segment nu este total neprofitabil. Aceasta, in ciuda faptului ca nivelul randamentelor atat pentru spatiile office, cat si pentru cele comerciale si industriale este in continua scadere, situatie care se estimeaza ca va continua si pe parcursul anului urmator.
De exemplu, o perioada de neocupare care poate ajunge la noua luni, pentru un spatiu de birouri subiect al unei perioade contractuale de trei ani se poate solda cu pierderi de pana la 20%. Daca la acestea se adauga procentul de scadere a chiriilor, de peste 10%, in functie de tip si amplasare, pe termen scurt cifra de afaceri a unui proprietar de spatii de birouri poate scadea chiar cu pana la 50%. Într-o astfel de situatie, cea mai inteleapta solutie pentru diminuarea pierderilor ar fi inchirierea spatiilor respective cu un pret mai mic decat media pietei la un moment dat.

Este bine ca o companie sa detina sau sa inchirieze o proprietate pentru a-si desfasura activitatea?
În aceasta privinta nu exista reteta care sa garanteze un castig financiar optand pentru una sau cealalta dintre variante. Închirierea face posibil accesul la un anumit capital, care astfel devine disponibil si se poate directiona inspre activitatea propriu-zisa a firmei in cauza. Pe de alta parte, cumpararea proprietatii confera certitudinea detinerii controlului asupra facilitatilor de conducere a afacerii. Rulajul de cash-flow, necesarul de lichiditati, resursele de management si flexibilitatea in ceea ce priveste nevoia de a dispune de anumite utilitati si instrumente de lucru sunt factori a caror pondere conteaza in alegerea variantei optime. Din pacate, una dintre cele mai des intalnite greseli pe care o poate face o companie este cumpararea proprietatii doar din motive ce tin de afisarea unui anumit statut si de multumirea de sine. Aceasta tactica nu are cum sa duca la cresterea cifrei de afaceri sau la profiturile scontate. Companiile care cumpara proprietati doar din aceste motive nu fac decat sa-si iroseasca resursele financiare si de management, ajungand in cele din urma sa le considere investitii inutile si sa le vanda mai repede decat si-ar fi propus. 

Chiriile proprietatilor din Europa se vor stabiliza in prima jumatate a anului 2010
În prezent, segmentul imobiliar reprezentat de spatiile de birouri din marile orase europene are evolutii diferite, in functie de conditiile existente din fiecare tara.

La Londra, de exemplu, chiriile spatiilor de birouri au scazut considerabil pe parcursul anilor 2008 - 2009, perioada in care piata de birouri din alte zone ale Europei a stagnat sau s-a miscat mult mai incet. Asa se face ca la acest moment, mai ales in centrul capitalei Marii Britanii, chiriile pentru birouri dau primele semne ca incep sa creasca, acest lucru datorandu-se si faptului ca stocul existent pe piata este destul de redus, o situatie similara existand si in cazul sectorului de spatii office de pe piata imobiliara pariziana, care s-a confruntat cu o scadere de aproape 25% a chiriilor pentru acest segment. Drept rezultat, exista semne vizibile ca in aceste capitale procesul de corectie a chiriilor si a randamentelor se apropie cu pasi repezi de final, o veste cat se poate de buna pentru proprietarii spatiilor de birouri de aici. În plus, in cel de-al treilea trimestru al anului, volumul tranzactiilor de inchiriere a crescut cu 60%, in timp ce gradul de neocupare a scazut cu 5%.
Pe de alta parte, in restul continentului, in orase precum Roma, Hamburg, Amsterdam, Copenhaga sau Varsovia, chiriile pentru spatiile office sunt stabile sau intr-o scadere mai putin semnificativa, evolutie care va avea acelasi trend pe parcursul a inca cel putin doi ani, cand se va ajunge la preturi corecte ale chiriilor pe segmentul de birouri si in aceste regiuni. Procesul mai lent de ajustare a chiriilor pe aceste piete este explicat de unii analisti prin disponibilizarea mai putin dramatica a personalului din domeniul financiar si al serviciilor, situatie cu care s-au confruntat orasele care au experimentat corectii mai condensate ale chiriilor.

Scad chiriile la spatiile comerciale pana in 2010
La fel ca in majoritatea capitalelor europene, chiriile spatiilor comerciale din Bucuresti se afla in continua scadere, inregistrandu-se valori cu aproape 50% fata de anul trecut.

Se estimeaza ca aceasta situatie se va perpetua cel putin pana in primul trimestru al anului viitor. Conform raportului anual al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Healey & Baker, care a avut in vedere unele dintre cele mai scumpe artere comerciale din lume din 60 de tari, majoritatea dintre cele zece cele mai scumpe artere comerciale din clasamentul intocmit de Cushman & Wakefield au urmat un trend descendent sau au ramas la acelasi nivel, in conditiile in care retailerii si-au limitat politica de extindere.
Crestere de 17,6% pentru artera comerciala Rue St. Catherine, din Bordeaux
La nivel european chiriile spatiilor de magazine din Budapesta, Praga sau Varsovia se mentin mai ridicate decat cele autohtone, cu varfuri atinse de bulevardele comerciale de lux din Paris, Londra sau Roma. Traversand oceanul, Fifth Avenue din New York ramane cea mai scumpa strada cu spatii comerciale din lume, loc pe care il detine de opt ani incoace, cu toate ca si aici pretul chiriilor a scazut cu 8,1% fata de 2008, ajungand la o valoare anuala de aproximativ 1.700 de dolari pe metrul patrat. În clasamentul celor mai scumpe spatii comerciale din lume urmeaza bulevardul Causeway Bay din Hong Kong, unde chiriile au ajuns la aproximativ 1.525 de dolari pe metrul patrat, dupa o scadere de 15,1%, in timp ce chiriile de pe Champs Elysees din Paris au ramas la aproximativ 1.000 de dolari pe metrul patrat. Kaufingerstrasse din Munchen a avut cea mai spectaculoasa evolutie dintre toate arterele comerciale incluse in clasament, clasandu-se pe locul noua, cu o crestere de 7,1% a nivelului chiriilor, in timp ce, la polul opus, de pe pozitia a cincea detinuta anterior, Grafton Street din Dublin a ajuns pe locul 8, chiriile spatiilor comerciale de aici scazand cu 22,5%.


În ansamblu, cea mai mare crestere a valorii chiriilor spatiilor comerciale s-a inregistrat in Sao Paolo, Brazilia, cu pana la 111%, cu 50% in orasul Ho Chi Minh din Vietnam, in timp ce suprematia europeana la acest capitol este detinuta de orasul Bordeaux din Franta, cu o crestere de 17,6% pentru artera comerciala Rue St. Catherine. Şi marile centre comerciale se confrunta cu acelasi trend descendent in privinta chiriilor, determinat de oferta mare de spatii de acest gen, corelata cu cererea scazuta. Din acest motiv, se estimeaza ca alte proiecte similare au putine sanse sa fie finalizate in decursul anului urmator, cu atat mai putin sa fie lansate altele noi, ca urmare a faptului ca procentul de pre-inchirieri a unor astfel de spatii comerciale este foarte scazut. Tot ca urmare a numarului insuficient de firme care sa inchirieze spatii comerciale in unele dintre marile ansambluri de profil care au fost finalizate, aceste centre au amanat deschiderea oficiala, in asteptarea completarii in totalitate a spatiilor disponibile. În aceste conditii, unii retaileri si-au renegociat termenii de inchiriere, obtinand conditii contractuale mai avantajoase, acestia fiind cei care intentioneaza sa opteze pentru strategii de extindere. În alte cazuri insa dezvoltatorii sunt mai putin dispusi sa acorde facilitati retailerilor, chiriile lunare mentinandu-se la valori de peste 95 euro pe metrul patrat.

Tipareste acest articolRSS