Home » Real Estate » English Version » Investitorii straini, asteptati in Romania peste 2 ani

Investitorii straini, asteptati in Romania peste 2 ani
Abia in 2012 investitorii straini ar putea redeveni interesati sa investeasca in proprietati imobiliare din Romania, simultan cu momentul in care pretul imobiliarelor va fi crescut suficient de mult in toata lumea.

Conform previziunilor analistilor imobiliari, se asteapta ca anul care vine sa aduca o oarecare stabilitate pe piata imobiliara;  in 2011 sa se inregistreze o mica crestere, simultan cu inceperea refinantarilor acordate de banci, pentru ca in 2012 sa apara primele semne ale unei piete imobiliare in ascensiune.
Pe de alta parte, scenariile optimiste privind evolutia pietei imobiliare in urmatorii ani sunt umbrite de conditiile deloc favorabile de finantare, mai precis, de lipsa sustinerii financiare, fapt care va duce la stagnarea proiectelor imobiliare noi in urmatorii doi - trei ani.

Proprietatile imobiliare din Romania, momentan indezirabile pentru investitorii straini
Dupa cea de-a 12-a editie a Expo Real Munchen, unul dintre cele mai mari targuri imobiliare din lume, desfasurat la inceputul lunii octombrie in orasul german, s-ar putea desprinde concluzia ca investitorii imobiliari ezita sa mai achizitioneze proprietati imobiliare pe teritoriul Romaniei, pe parcursul evenimentului remarcandu-se lipsa de interes a participantilor pentru investitiile imobiliare in Romania. La fel de evident este, insa, si dezinteresul dezvoltatorilor imobiliari romani de a participa la astfel de evenimente de anvergura din domeniu, care reprezinta mijloace la indemana de stabilire a contactelor cu posibili investitori. De altfel, la aceasta editie a targului de la Munchen, care a gazduit 1.580 de companii din 34 de tari, a participat doar o companie romaneasca de profil, Proiect Bucuresti, secondata de o companie de consultanta imobiliara care functioneaza in Romania, More Real Estate Services. Au fost si tari care au participat pentru prima data la aceasta expozitie, si anume Luxemburg si Belarus, in timp ce Turcia a avut o participare mult mai consistenta decat la oricare dintre editiile anterioare ale targului.

Terenurile agricole si cele forestiere, interesante pentru investitorii straini

Specialistii imobiliari sunt de parere ca, spre deosebire de anul trecut si, mai ales, fata de 2007, potentialii cumparatori straini nu mai sunt dispusi sa investeasca in proprietati din Romania din cauza lipsei de incredere in piata de profil care, la acest moment este intr-o stare de paralizie. Acest lucru se intampla dupa ce, anterior, explozia preturilor proprietatilor imobiliare a atins cote exagerate, ceea ce, treptat, a indepartat investitorii odinioara dispusi sa cumpere. Majoritatea tranzactiilor care mai au loc in prezent au drept obiect terenuri sau spatii comerciale si mult mai putine spatii rezidentiale. În opinia specialistilor, principalele domenii de interes pentru investitorii straini sunt proprietatile care asigura un venit constant, cum ar fi terenurile agricole si cele forestiere sau cele destinate unor proiecte energetice, proprietatile logistice sau industriale.

Sectorul hotelier, in atentia investitorilor
De asemenea, pentru perioada urmatoare, si sectorul hotelier, mai putin afectat de criza, ar putea reprezenta o miza de luat in seama de catre investitorii straini interesati de achizitii pe piata locala imobiliara. În schimb, in ceea ce priveste spatiile de birouri, tranzactiile pe acest segment se vor revigora in decurs de cativa ani, in timp ce proiectele rezidentiale de amploare vor fi inlocuite de altele mai putin extinse.
Lucrul cu adevarat ingrijorator este acela ca jucatorii de pe piata imobiliara autohtona nu par a intentiona sa isi schimbe tactica, in sensul ajustarii preturilor la evolutia pietei, in conditiile in care preturile proprietatilor imobiliare de pe pietele occidentale au scazut dramatic, cu pana la 80% in cazul segmentului rezidential. Strategia generala este mentinerea unei stari incordate de apatie, in speranta ca lucrurile vor lua o intorsatura favorabila de la sine.

Imobiliarele din sectorul industrial, potential de consum mare

Unul dintre sectoarele imobiliare din Romania care pare a mai suscita interesul investitorilor straini este cel al spatiilor industriale, in conditiile in care acestea sunt insuficiente, mai ales in jurul Capitalei.
Dezvoltarea sectorului industrial de real estate nu are la activ mai mult de trei ani, astfel ca acest segment poate fi o atractie pentru dezvoltatorii imobiliari atat autohtoni, cat si straini, avand un potential de consum extrem de mare. În concluzie, sectorul industrial ramane o piata solida in ceea ce priveste dezvoltarea unor proiecte de spatii industriale, fiind destul de departe de saturatie. Impedimentele sunt aceleasi cu care se confrunta si restul pietelor imobiliare din estul Europei: in primul rand, diferenta, dincolo de orice limite rezonabile, dintre pretul cerut si pretul oferit, ceea ce duce la blocajul pietei si la lipsa tranzactiilor; pe de alta parte, lipsa de suport din partea bancilor, in majoritatea cazurilor adepte ale politicii de refinantare pentru creditele existente, in locul executarii silite a dezvoltatorilor cu restante financiare.

Garsonierele si apartamentele cu doua camere, mai scumpe decat apartamentele noi
A devenit o certitudine faptul ca piata imobiliara din Romania s-a prabusit in 2009, cu toate ca, in realitate, cu precadere in Bucuresti, preturile n-au scazut dramatic decat cu cateva exceptii, cum ar fi preturile apartamentelor din vechile blocuri comuniste sau ale celor amplasate in unele zone de la periferia Capitalei. Indiferent ca este vorba de investitori locali sau straini, interesul pentru proprietatile imobiliare a scazut considerabil. Mai mult decat atat, politica stricta a bancilor de acordare a creditelor pentru populatie si rata mare a dobanzilor a dus la scaderea numarului cumparatorilor proveniti din clasa medie sociala. Asa se face ca, in prezent, piata imobiliara din Romania este, ea insasi, imobila: cei care detin proprietati imobiliare amana vanzarea lor in asteptarea unor vremuri mai favorabile, nedorind sa scada preturile, in timp ce cumparatorii spera sa obtina preturi mai convenabile; dar, spre dezamagirea acestora din urma, preturile imobiliarelor raman la nivelul anului trecut, adica nejustificat de mari. Tot in categoria paradoxuri intra si faptul ca apartamentele vechi, in special garsonierele si cele cu doua camere, au ajuns sa se vanda cu preturi egale sau chiar mai mari decat apartamentele noi similare ca suprafata. Cu toate acestea, unii dezvoltatori, desi realizeaza ca nu pot vinde decat daca isi vor mai reduce pretentiile financiare, declara imposibila o noua scadere a preturilor imobiliarelor, motivand ca terenurile au fost achizitionate scump, iar constructia s-a facut cu manopera la preturi foarte ridicate si cu materiale foarte costisitoare. Ei spun ca, in cazul in care, pe viitor, constructiile se vor realiza cu cheltuieli mai mici, va fi posibil ca preturile finale sa fie mai mici, moment considerat insa destul de indepartat. 

Închirierea unitatilor nevandabile, sursa de cash-flow pentru dezvoltarea altor proiecte
Dupa cum unii dezvoltatori deja stiu, o solutie pentru deblocarea situatiei existente ar fi inchirierea unitatilor nevandabile sau valorificarea lor chiar sub cost, pentru a avea un rulaj permanent de cash-flow, care ar putea fi folosit la dezvoltarea altor proiecte cu costuri mici, insa mult mai bine pozitionate in raport cu necesarul pietei. Chiar daca pe moment aceasta strategie ar insemna pierderi, ulterior, in timp, se va obtine un castig real, dintr-o alta directie, in conditiile in care necesarul de locuinte in Romania nu a fost nici pe departe atins.

Tipareste acest articolRSS