Home » Arhiva » Iunie 2009 » Cum se estimeaza corect valoarea de piata a unei proprietati?

Cum se estimeaza corect valoarea de piata a unei proprietati?
Pentru multi investitori aflati la prima tranzactie imobiliara, achizitionarea unei prime proprietati la un pret mai mare decat cel real se dovedeste a fi o greseala, de multe ori fatala pentru afacerea abia inceputa.

De fapt, achizitionarea de proprietati la suprapret este principalul motiv pentru care multi nou veniti in bransa investitorilor esueaza in aceasta incercare. Acest lucru se intampla deoarece majoritatea investitorilor imobiliari incepatori nu dispun de un capital suficient pentru a depasi problemele ce insotesc investitiile prea mari facute in proprietati.
De aceea, este primordial sa stapaniti la perfectie modalitatea de a estima cu acuratete valoarea curenta de piata a proprietatilor in care intentionati sa investiti, ceea ce constituie, in opinia specialistilor, cheia unei afaceri de succes in domeniul imobiliarelor.
Din pacate, nu exista un indrumator in care fiecare potential investitor sa gaseasca toate informatiile de care are nevoie pentru a avea succesul garantat. Asadar, fiecare trebuie sa dobandeasca prin propriile forte abilitatea de a estima cat mai realist valoarea curenta de piata a unei proprietati sau a alteia. Din fericire, cu ajutorul computerului si al internetului, in prezent este destul de usor sa va faceti o idee generala despre valoarea de piata a proprietatilor de pe majoritatea pietelor imobiliare, cu conditia ca situatia privind tranzactiile si impozitele sa fie disponibila online.

Ce este valoarea de piata a unei proprietati?

Termenul se refera la cel mai probabil pret pe care o proprietate il poate avea pe o piata deschisa si guvernata de legile competitivitatii, beneficiind de o vanzare corecta, atat vanzatorul, cat si cumparatorul actionand cu prudenta si in deplina cunostinta de cauza si pornind de la premisa ca pretul de vanzare nu este afectat de factori necorespunzatori.
Ce reprezinta valoarea atribuita si valoarea estimata?
Diferenta dintre valoarea impozitata a unei proprietati si valoarea sa estimata consta in urmatoarele:
Valoarea atribuita sau impozitata este valoarea stabilita de autoritatile financiare locale pentru o parcela de teren si pentru constructia existenta pe aceasta, evaluare care se face cu scopul impozitarii proprietatii.
Valoarea estimata este valoarea data unei proprie­tati de catre un expert evaluator in conformitate cu metode acceptate de evaluare pentru tipul de proprietate in cauza. De exemplu, o metoda acceptata de evaluare este cea de comparare a vanzarilor, conform careia valoarea unei proprietati este determinata pe baza vanzarilor recente ale unor proprietati similare din aceeasi zona.

Trei metode uzuale pentru a estima valoarea unei proprietati
1. Metoda vanzarilor comparabile
Aceasta tactica estimeaza valoarea unei proprietati pe baza preturilor recente de vanzare ale unor proprietati situate in aceeasi zona si comparabile ca dimensiuni, facilitati, caracteristici particulare, avantaje. Pentru ca estimarea sa fie cat mai corecta, in cazul unor proprietati comparabile care au fost vandute la preturi nerealist de mici sau care au beneficiat de conditii financiare mai mult decat favorabile, nedisponibile publicului larg, este absolut necesar sa se faca ajustari ale pretului de vanzare.
2. Metoda castigului
Se utilizeaza la estimarea valorii unei proprietati de pe urma careia se obtine un venit, pe baza castigului net pe care il produce proprietatea in cauza. In aceasta situatie, valoarea unei proprietati se calculeaza avand in vedere rata de capitalizare – venitul net anual divizat de pretul de achizitie al proprietatii – si coeficientul brut de inchiriere – raportul dintre pretul de achizitie si venitul lunar brut obtinut de pe urma proprietatii. Este indicat sa verificati ultima declaratie de venit a proprietarului, taxele de impozitare, cea mai recenta declaratie anuala de venituri si cheltuieli, toate contractele de inchiriere corespunzatoare anului precedent, facturile de utilitati, precum si cele corespunzatoare reparatiilor sau imbunatatirilor efectuate in decursul aceluiasi an.
3. Metoda costului de inlocuire
Se refera la pretul care ar fi necesar pentru a se inlocui toate imbunatatirile aferente proprietatii in cauza, folosind materiale si tehnici de constructie similare. Pentru a obtine o estimare a costului de inlocuire se au in vedere cateva coordonate, cum ar fi anul si tipul constructiei, numarul de etaje, tipul de acoperis, suprafata, sistemul de climatizare si procentul de ocupare.

Aflarea valorii curente de piata a unei proprietati prin metoda celor opt pasi


Pasul 1   Obtineti informatii online referitoare la valoarea atribuita proprietatii care va intereseaza de catre organismul financiar local.
Pasul 2   Informati-va in legatura cu vanzarile recente a trei, pana la cinci proprietati comparabile ca dimensiuni, caracteristici generale, imbunatatiri, cu proprietatea care va intereseaza, localizate pe o raza de 3,5 km in apropierea acesteia.
Pasul 3   Analizati cu atentie orice proprietati com­parabile si procedati la ajustari de preturi, in concordanta cu diferentele legate de starea generala a proprietatii, caracteristicile speciale, diverse imbunatatiri.
Pasul 4   Verificati lista de venituri si cheltuieli aferente proprietatii in cauza.
Pasul 5   Analizati veniturile si cheltuielile cores­punzatoare proprietatii in discutie aferente ultimelor 12 luni, pentru a va face o idee in legatura cu potentialul de venit net al acesteia.
Pasul 6   Calculati rata de capitalizare a proprie­tatii. 
Pasul 7   Estimati valoarea proprietatii inmultind valoarea venitului net cu valoarea ratei de capitalizare.
Pasul 8   Calculati costul de inlocuire a imbunatatirilor, luand in considerare aceleasi materiale si tehnici de constructie.


Alti factori de care trebuie sa tineti cont atunci cand evaluati o proprietate
> Costul unitar – comparati costurile fiecarei unitati dintr-o cladire sau complex de apartamente
> Suprafata – costul proprietatii impartit la suprafata (spatiul definit de un imobil nu este creat in mod egal, de exemplu suprafata unei mansarde difera de suprafata unui subsol sau a unui garaj)
> Posibilitatile de a creste valoarea proprietatii (prin transformare sau  adaugare, cum ar fi parcare, servicii de spalatorie etc.)

Achizitionarea de proprietati in timpul unei recesiuni imobiliare

De-a lungul timpului, recesiunile imobiliare la nivel global s-au caracterizat prin scaderea preturilor actiunilor, rate mari ale dobanzilor, procent ridicat al somajului, scaderea increderii consumatorilor, dar si printr-o alta trasatura comuna: toate au constituit momente ideale pentru a achizitiona proprietati imobiliare.
Atunci cand preturile proprietatilor imobiliare sunt in scadere, problema nu este cat de mult vor scadea, ci cat de mult puteti cumpara inainte ca preturile sa creasca din nou. Daca v-ati decis sa cumparati o proprietate in timpul unei recesiuni imobiliare, obtinerea unui pret bun este la fel de importanta precum capacitatea de a rezista in astfel de conditii.

Tipareste acest articol

Ghidul ofertelor speciale in constructii

Puteti economisi timp si bani, sa cumparati si sa alegeti, in perfecta cunostinta de cauza, cele mai bune oferte.

Ghidul ofertelor speciale in constructii contine informatii de ultima ora despre produsele si serviciile cele mai poulare ale firmelor care activeaza in zona constructiilor. Este un produs special conceput pentru ca dumneavoastra sa aflati in timp util informatii legate despre ofertele speciale ale partenerilor.

 

Aveti o oferta speciala si doriti sa o faceti cunoscuta potentialolor dvs. clienti? Nimic mai simplu! Solicitati-ne la nr. de telefon: 021 411 81 84/86, si un reprezentant al publicatiei noastre va va veni in ajutor.